Владение частным земельным участком у хозяйственных людей часто подразумевает возможность самостоятельной реконструкции прежних или возведения новых строений.
Назначение их, конечно же, может быть разным, но не стоит забывать об одном важном обстоятельстве.
Осуществлять такое строительство нужно в соответствии с нормами действующего законодательства и технических требований.
В противном случае вы рискуете вызвать недовольство соседей или же получить большой штраф от контрольно-надзорных органов. Более того, не исключено, что постройку придётся снести, а ведь это вложенные зря деньги и время.
Необходимо дать разъяснения всем будущим застройщикам, решившим возвести дом на своем земельном участке. Разберемся, в каких случаях требуется разрешение соседей и каким образом его оформляют.
Три кита – основа знаний для застройщика
В первую очередь обращаем внимание на основополагающие принципы:
- участок под постройки должен принадлежать вам на правах собственности, в качестве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- здания и вспомогательные строительные конструкции могут иметь жилое и нежилое назначение;
- все правоустанавливающее нормы в отношении ваших строений должны быть соблюдены. Они содержаться в нескольких кодексах, законах и нормативных актах.
При индивидуальном строительстве необходимо будет ориентироваться на нормы Гражданского (с п. 1 ст. 263 ГК РФ) и Градостроительного кодексов (Ст. 51). А в каждом конкретном случае соблюдать технические требования основного подзаконного акта.
Речь идет о СНиП (строительные нормы и правила). Соблюдение этих нормативов напрямую зависит от того, потребуется ли вам какое-либо разрешение, либо расписка от настойчивых соседей или нет.
Примите к сведению: перед началом застройки на пустом участке предварительно произведите зонирование с учетом расположения уже существующих построек соседей, отмечая колышками контрольные границы. Этот простой совет позволит в будущем избежать недоразумений.
Требования к согласию
Если объекты строительства возведены самовольно (стройка без разрешения на строительство), а также с нарушением указанных норм, то их присутствие на участке, возможно, придется доказывать в судебном порядке. Для урегулирования вопроса понадобится разрешение от соседей.
Его можно оформить в произвольной форме. Некоторые специалисты рекомендуют заверить согласие на постройки нотариально, чтобы при смене собственников-соседей не возникли претензии.
В согласии в обязательном порядке прописываются такие сведения:
- фио собственников сторон, их паспортные данные;
- адреса сторон;
- документы права собственности на недвижимость;
- размеры объекта строительства, в том числе и этажность, и расстояния от границ соседнего участка и построек;
- схематическое расположение;
- дата и подписи сторон с расшифровкой.
Типичным примером рационального использования территории служат туалетные кабинки на дачных участках, где у всех соседей они должны быть в районе одной зоны. Это разумное и вполне закономерное поведение всех соседей.
Итак, чтобы избежать конфликтных ситуаций с соседями, перед строительством учтите нормы:
- не менее 3-х метров – от будущего дома до границы участка с соседом;
- не менее 1 метра – от построек хозяйственного назначения;
- не менее 8-ми метров – от сауны, туалета и компостной ямы.
Обратите внимание : замеры производят от цоколя дома, в его отсутствие – от стены. В случае выступа элементов дома (навес строения, детали верхних этажей, например, балкон) более полуметра, то замеряют от этих выступов.
Разрешение требуется и в случае перепланировки помещения в многоквартирном доме и перевод жилого в нежилое помещение. Это не удивительно, поскольку перепланировка может затрагивать общие коммуникационные сооружения, затрагивать комфорт проживающих людей рядом по соседству: шум, влажность и пр. (о том, в каком случае разрешение на строительство не требуется, Вы можете прочитать
Согласие требуется в том случае, если ремонтные работы затронут права третьих лиц.
Например, владелец квартиры не сможет получить разрешение у властей на перепланировку, не уведомив о планируемых работах других собственников квартиры.
Разрешение не будет выдано также в случае, если предполагаемые работы затронут капитальные конструкции многоквартирного дома , при этом согласие на данную работу от жильцов отсутствует.
Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, потребуется получить одобрение банка.
Владелец обязан проинформировать кредитную организацию о намерении провести ремонтные работы , так как временный статус жилья не позволяет в полной мере распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
Таким образом, согласие требуется получить для того, чтобы не нарушить права лиц, чьи интересы в данном деле будут затронуты.
Виды согласия на реконструкцию дома
Существует три вида согласия: от собственников жилплощади, от соседей и от банка. Необходимость получения того или иного согласия зависит от статуса квартиры, вида собственности и типа ремонтных работ.
От других собственников
Согласно ст.26 Жилищного кодекса РФ , для получения документа, разрешающего проведение перепланировки, в органы местного самоуправления требуется предоставить заявления от всех владельцев объекта недвижимости.
Документ составляется в свободной письменной форме. В заявлении необходимо указать следующие данные:
- наименование и адрес органа местного самоуправления.
- ФИО владельца, дающего согласие, и его адрес.
- Реквизиты документа, на основании которых автор документа является собственников квартиры.
- Согласие, указание ФИО владельца, который является инициатором ремонтных работ.
- Указание о том, что автор заявление ознакомлен с проектом. В данном пункте необходимо перечислить все работы, которые будут проводиться в рамках переустройства.
- Дата и подпись с расшифровкой.
От соседей
В соответствии с п.4, ст.30 ЖК РФ , собственник жилплощади в многоквартирном доме обязан соблюдать права и интересы соседей.
На основании этого закона при осуществлении перепланировки требуется согласование с жильцами дома.
Если это обычный ремонт, не затрагивающая конструкций, влияющих на характеристики дома, то согласие соседей не требуется. Разрешение необходимо в том случае, если перепланировка затрагивает вопрос безопасности жильцов.
Рассмотрим конкретные случаи, когда нужно согласовывать ремонт квартиры с соседями:
- при расширении жилплощади, когда владелец заимствует часть общедомовой территории. В этом случае потребуется разрешение всех людей, чьи квартиры расположены на лестничной клетке.
- При объединении жилплощади с чердаком. Чердачное помещение является также общедомовой территорией, поэтому потребуется разрешение всех лиц, проживающих в доме.
- При переустройстве инженерных сетей. Например, если владелец хочет поменять местами ванную и туалет, то для этого потребуется согласование собственников, проживающих этажом ниже.
- При изменении фасада дома и устройстве отдельного входа в дом. В данном случае будут затронуты несущие конструкции здания, а это значит, что перепланировка может угрожать безопасности собственников дома.
Получить разрешение лучше всего на общем собрании жильцов. Такой способ получения документа целесообразно оформлять в том случае, если требуется согласие всех жильцов дома. Документ должен быть заверен нотариусом.
Если перепланировка предполагает затрагивание интересов только нескольких жильцов, то письменное одобрение ремонтных работ лучше получить от каждого из них.
ВАЖНО: Чтобы документ имел силу и был принят администрацией, необходимо, чтобы на голосовании присутствовало не менее 2/3 жильцов, при этом требуется одобрение не менее 50% от общего числа голосовавших и плюс 1 голос.
Обязательные пункты заявления:
От банка
Если квартира находится в ипотеке, то для получения разрешения требуется разрешение банка-кредитора. Важно помнить, что пока долг по кредиту не выплачен, на квартиру наложено обременение, не позволяющее заемщику в полной мере распоряжаться ею.
Справка: Для согласования ремонтных работ с банком потребуется получения согласия страховой компании и заключение оценщика, подтверждающее, что стоимость жилья не изменится после переустройства.
Владельцы, которые не поставили в известность банк о проведении перепланировки, автоматически нарушают условия договора. Узнав о незаконной перепланировке, банк может потребовать ее согласования с властями или возврата жилплощади в первоначальное состояние.
Худший исход – кредитор может потребовать погашения всей суммы ипотеки единовременно на основании нарушения договора.
Документ, полученный в банке, должен включать в себя следующие данные:
Внимание: В течение 6 месяцев после получения согласия от банка владельцу нужно предоставить кредитору документы, подтверждающие проведение работ: кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности.
Пример согласия банка на перепланировку ипотечной квартиры:
Куда подавать документ?
Согласие жильцов, соседей или банка нужны для получения разрешения на проведения перепланировки от органов местного самоуправления. Его необходимо подать вместе с остальными документами в отдел администрации города, занимающийся данными вопросами.
Если власти одобрят все документы, проект и заявление, то можно приступать к проведению работ.
Сроки и стоимость получения
Получение согласия от других собственников квартиры и соседей требует нотариального заверения, стоимость которого около 1000 руб.
Заверять документ от кредитной организации не требуется, так как на нем уже стоит печать банка.
Согласование с соседями может занять достаточно много времени, особенно если требуется собрать подписи всех людей , проживающих в доме.
Чтобы получить одобрение жильцов как можно скорее, лучше собрать их в назначенное время и день перед домом для решения вопроса.
Процесс получения разрешения от банка может длиться до 30 дней. За это время будет проводиться работа со страховой компанией и оценщиком.
Не стоит упускать из виду такую бы, казалось, незначительную деталь, как согласование с соседями или иными лицами, чьи права затрагивает перепланировка. Проведение капитальных ремонтных работ может быть оспорено, если выяснится, что оно были проведены без согласия заинтересованных лиц.
Для минимизации рисков проблем с законом, лучше изначально делать согласование проекта с государственными органами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Многие изначально делают работы по перепланировке, а уже затем обращаются за регистрацией.
А это влечет за собой не только штрафные санкции, но и дополнительные расходы на судебные издержки.
Особенности оформления переустройства
Чтобы не иметь проблем с законом, лучше не рисковать своим имуществом, а обратиться уже в БТИ за согласованием.
В данных правовых актах отражены основные понятия и алгоритм прохождения процесса. Здесь описана и ответственность гражданина в случае невыполнения обязательств, описанных в ЖК РФ.
Порядок получения разрешения
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы;
- техпаспорт недвижимости;
- проектную документацию;
- иные документы, необходимые к предоставлению в конкретном регионе.
Стоимость
также зависит от региона места нахождения недвижимости, квадратуры и типа. В среднем стоимость равна:
- за проектную документацию 15 000 –150 000 рублей;
- за согласование – 30 000;
- за каждый новый документ – 2000 рублей.
Согласие на перепланировку
Для оформления перепланировки придется получить письменное согласие всех необходимых граждан.
Все виды перепланировки регистрируются в органах БТИ при отсутствии отказа других лиц.
Соседей
Если собственник не нарушает права соседей, то в получении согласия здесь нет необходимости. Обязательной письменной формы для предоставления согласия здесь также нет.
Документ оформляется в свободной форме, где должны содержаться основные данные:
- сведения о собственниках соседних недвижимостей;
- согласие в произвольной форме.
Совладельца
Совладельцы имеют также основание быть недовольными при перепланировке.
Свое одобрение они могут выразить как и собственники недвижимости в письменном типовом бланке.
Проживающих
Все проживающие вправе высказать свое мнение в свободной форме, где укажут свое ФИО и принадлежность к данной недвижимости.
Возможно оформление в виде согласия соседей.
Собственников
Помимо того, что они должны присутствовать при регистрации и согласовании перепланировки, они также должны предоставить письменное соглашение в виде типового заявления.
Это регулируется общими положениями гражданского законодательства.
От временно отсутствующих жильцов
Если жильцы отсутствуют, то за них может подать согласие их представитель или родственник.
Если они отсутствуют уже достаточно большой промежуток времени (полгода), то человек может собрать подписи и тем самым не получать согласие на перепланировку у представленных лиц.
В коммунальном жилье
В коммунальной квартире необходимо получить согласие владельца, соседей и иных граждан, чьи интересы будут ущемлены. Мало того, у собственника должны быть закрыты все финансовые долги, иначе согласие на перепланировку могут не дать.
Если зарегистрированы граждане, которые не проживают в квартире больше полугода, то можно не спрашивать разрешения, просто собрав подписи с соседей.
Банка при переустройстве ипотечного жилья
Согласие на перепланировку от банка – это сложный процесс, сопровождающийся не малым количеством нюансов.
Ипотечный кредит не является основанием для ущемления прав гражданина по перепланировке.
Однако, если прописано в кредитном договоре запрет на действие, то тогда гражданин нарушает условия договоренности. И банк вправе взыскать неустойку или попросить досрочно оплатить кредитные обязательства.
Согласие банка можно получить в процессе перепланировки, либо после нее. Отказать банк не сможет в перепланировке, если заемщик не производит действия, по которым квартира теряет свою ценность.
Образец
Существует определенный формат согласия. Лучше ознакомиться с ним заблаговременно, чтобы избежать в дальнейшем нюансов при оформлении.
В нем прописываются основные данные заявителя, в том числе и паспортные, сведения о недвижимости и кем этот человек является. А уже затем прописывается согласие на проводимую перепланировку.
Большинство людей делают перепланировки квартир, принадлежащих им на основании права собственности. Соответственно, они не обязаны спрашивать мнения соседей. Главное, чтобы проводимая перепланировка соответствовала всем законным нормам и не нарушала прав соседей на безопасное проживание и не ухудшала их жилищные условия.
Это определено 26 статьей жилищного кодекса Российской федерации, гласящей, что перепланировка и переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Также там дан список документов необходимый для согласований. Согласия соседей в нем не фигурирует.
Поэтому, согласно жилищному законодательству, решающим для проведения перепланировки квартиры в собственности является согласие Жилищной инспекции.
Также необходимо отметить еще один пункт: при проведении перепланировки в приватизированной квартире, необходимо согласие всех собственников владеющих (не прописанных) данной жилплощадью, а не только лица, которое проводит перепланировку.
В свою очередь, для перепланировки муниципальной квартиры нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.
В каких же случаях требуется получать письменное согласие соседей на перепланировку?
Если вы проводите перепланировку в коммунальной квартире, то:
в коммуналке доли могут быть выделены как 1/2, 1/3 и т.д., а могут быть отдельными комнатами в квартире. Однако независимо от способа выделения площади, которую занимает собственник, перепланировка может затронуть права соседей. Поэтому, в данном случае необходимо получать письменное согласие соседей на перепланировку.
При перепланировке в коммунальной квартире, согласие соседей на перепланировку может быть дано либо в нотариальной форме, либо в простой письменной форме при личном посещении жилищной инспекции, гражданами дающими согласие. Они могут посетить ее как все вместе, так и порознь. При себе необходимо иметь документы удостоверяющие личность и оригиналы правоустанавливающих документов на помещение.
При затрагивании общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме
К общему имуществу относятся лестничные клетки, чердаки, подвалы, сантехнические шкафы и пр. Если вы, к примеру, решили перенести входную дверь с присоединением пары метров лестничной площадки или сузили сантехшкаф на 30 см., вам придется получить согласие не только соседей. Для передачи вам в пользование части общедомовой собственности придется собрать подписи 73% жильцов дома.
Заявление
В жилищную инспекцию г. Москвы
от Иванова Ивана Ивановича
проживающего по адресу:
г. Москва, ул. ________, д. _, кв. _.
Я гражданин Иванов Иван Иванович, являюсь владельцем (комнаты, доли и т.д.) квартиры, принадлежащей мне на основании (свительство о собстенности, договор передачи и тд.).
Даю свое согласие на перепланировку, производимую в данной квартире гражданином Петровым Петром Петровичем в части..... (перечисление производимых переустройств).
